Comprar propiedad en Colombia siendo extranjero: estudio de títulos y debida diligencia

La legislación colombiana no restringe la propiedad de inmuebles por parte de extranjeros. Lo que suele salir mal rara vez es la ley; es un inmueble con un gravamen oculto, un vendedor que no es el verdadero propietario, una promesa de compraventa desequilibrada o dinero que ingresó al país sin ser registrado.

Un estudio de títulos es la revisión jurídica de la historia de un inmueble. Se basa en el certificado de tradición y libertad del registro público y en las escrituras anteriores. Le permite saber quién es realmente el propietario y si existe alguna limitación para la venta.

1. Certificado de tradición y libertad expedido recientemente: propietario actual, área e historia registrada.
2. Cadena de propietarios (idealmente de los últimos 10 años o más): vacíos, herencias o ventas que puedan ser controvertidas.
3. Gravámenes y limitaciones: hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar, servidumbres o procesos judiciales en curso.
4. Identidad y capacidad del vendedor: quien firma es el propietario o cuenta con un poder válido.
5. Impuestos y cuotas del inmueble: impuesto predial, valorización y cuotas de administración pagados y certificados.
6. Uso del suelo y permisos: que el inmueble pueda usarse para lo que usted planea, incluidas las reglas de alquiler de corta duración del edificio o de la zona.
7. Para proyectos sobre planos: la fiducia que recibe sus pagos y los permisos del proyecto.

1. Presente una oferta y negocie, sin pagar todavía sumas significativas.
2. Complete el estudio de títulos y la debida diligencia.
3. Firme la promesa de compraventa, que establece el precio, los pagos, las fechas, las penalidades y las condiciones.
4. Ingrese los fondos a Colombia a través del mercado cambiario formal y regístrelos como inversión extranjera.
5. Firme la escritura pública ante notario.
6. Registre la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
7. Obtenga el nuevo certificado de tradición y libertad que muestre el inmueble a su nombre.

Si el dinero está registrado como inversión extranjera ante el Banco de la República, después puede sacarlo de Colombia legalmente, incluida la ganancia de una venta. También puede respaldar una visa de inversionista si el inmueble alcanza el valor mínimo. El dinero no registrado genera problemas en ambos frentes.

El notario certifica la firma de la escritura. El notario no investiga la historia del inmueble, el equilibrio de su contrato ni si el vendedor tiene deudas ocultas. Esa revisión es la labor de su abogado y debe hacerse antes de la escritura.